שוב מושקה לא עמד בתשלום דמי החכירה הגבוהים של הפריץ, ולא היה לו ברירה אלא לברוח מהעיירה עם כל משפחתו לעיר הגדולה בכדי למלט נפשו מעונשו של הפריץ.

באמצע הדרך, הם פוגשים בפריץ הרכוב בכרכרתו ההדורה. הפריץ מתמלא פליאה, מושקה, למה אתה וכל משפחתך נוסעים סתם כך באמצע יום של חול לעיר? השיב לו מושקה על אתר, יש לנו חג ולכן אני נוסע לעיר לחגוג עם כל היהודים את החג. איך קוראים לחג הזה, שאל הפריץ? גרד מושקה במצחו והשיב, לחג קוראים זמן פליטתנו.

הפריץ התפלא אך המשיך בנסיעה. בהגיעו לעיירה פנה את היהודי הראשון שפגש סיפר לו על המפגש עם מושקה ועל החג שהוא נוסע לחגוג בעיר – זמן פליטתנו, ושאל אותו, לא ידוע לי שיש לכם בתקופה זו של השנה איזה חג או מועד, אז מה הסיפור של החג הזה? אה. השיב היהודי שהבין היטב את מה שעומד מאחורי הסיפור.. תראה אדון פריץ, זה חג מיוחד החג הזה, אין לו זמן קבוע, כל אחד חוגג אותו מתי שהוא בוחר.

משבר הקורונה על גליו ומשבריו גורם לקשיים כלכליים לא פשוטים להרבה מאוד אזרחים. שכירים שהפכו מובטלים, עצמאים שהעסק שלהם מושבת, ויזמים שאינם פעילים בתקופה זו. עבורם חודשים אלו מורכבים מאוד מבחינת התנהלות כלכלית. רבים חשים קשיי נזילות ומתקשים לראות כיצד יעמדו בסך ההוצאות החודשיות.

במסגרת היותי מלווה משקיעים, אני פוגש בימים אלו משקיעי נדל"ן פסיביים שמתחילים לחוש מצוקה כלכלית. ההכנסה החודשית הצטמקה, ותזרים המזומנים החודשי שאמור לשמש לפירעון הלוואות שנלקחו לצורך השקעות נדל"ן – התכווץ.

אמנם הבנקים באים לקראת נוטלי המשכנתאות ומאפשרים להם דחייה בכמה חודשים של תשלומי המשכנתא. אך פעמים רבות זה מעט מידי וקצר מידי – טווח זמן דחיית תשלומי המשכנתא קצר מידי בכדי שיסיפיקו להתאושש.

לצערי אין לי פתרונות – איך מתמודדים עם המשבר הגדול הזה שממשיך יותר זמן מהצפוי.

אך ברצוני לתת קריאת כיון – לכל הפחות בתחום הנדל"ן. אנו צריכים להפנים שלא מדובר בעוד משבר, בטלטלת שוק מקומי, או בירידה זמנית מוכרת.

לצערנו מדובר במשבר כלכלי מהגדולים שחווה העולם בכלל ומדינת ישראל בפרט. בארה"ב ובאירופה מדברים על שפל שלא היה כמותו מאז מלחמת העולם השנייה. וכשכל כלכלות העולם חוות שפל שכזה, אין ספק שהדבר ישפיע עמוקות גם על כלכלת ישראל.

קופת המדינה תפסיד מאות מיליארדי שקלים כתוצאה מהמשבר הזה, והבור התקציבי הזה ללא ספק ישליך עלינו האזרחים.

אז מה זה אומר תכלס'? אותם אלה שמרגישים מצוקה תזרימית שחלקה נגרם מתשלומי הלוואות שהם לקחו בעבור רכישת נדל"ן – צריכים לעשות חשבון מחדש על כל מצבם הכלכלי ולהתחיל לחשוב על האופציה של מימוש נכסים. שיבדקו היטב אם לא עדיף להם להימנע מלהגיע למצב של 'זמן פליטתנו' – פשיטת רגל חלילה. וזה יקרה רק אם יבחרו מתי יהיה 'זמן מימושינו' – מתי נכון לממש את הנכס להשקעה שלהם.

כל אותם משקיעים שמחזיקים נכסים להשקעה ומתחילים לחוש מצוקה. צריכים לבנות מחדש את התכנית העסקית שלהם, ולבחון שוב פעם את ההשקעה. וזה בדיוק הזמן לערער על ההנחות יסוד שהנחנו בעת רכישת הדירה להשקעה – אולי כעת, בעקבות כך שהמשבר טורף את כל הקלפים, לא נכון להמתין עם המימוש עד זמן חתונת הילד שעבורו רכשנו את הדירה – למשל, אלא לממש כעת בכדי להצליח להתקיים בתקופה כה מורכבת. ועד שהילד יגיע לפרקו מן השמיים ירמו, ידי חובת השתדלות יצאנו והעיקר שאנחנו יכולים להמשיך להתקיים בכבוד.

ברור שכל אחד חייב להתייעץ עם מומחים בכלכלת משפחה וממחי נדל"ן לפני שהוא עושה צעד כזה. אבל גם ברור שככל שנערך לאפשרות של מימוש מוקדם יותר, ונצליח לקבל החלטה על מכירת דירה בשיקול דעת, ללא לחץ בטרם נגיע חלילה למחנק כלכלי – כך גובר הסיכוי שנצליח לקבל מחיר טוב יותר על הנכס שלנו.

אז אולי הנכס שחשבנו שיהיה פתרון עבורנו בעוד שנים, יהיה כעת פתרון כלכלי קיומי עבורנו. כי נכס שאנו מתקשים להחזיקו, והכסף שמושקע בו יכול להציל אותנו מבחינה כלכלית, הוא לא נכס – הוא נטל!

מאת : יוסף משה הרשלר, יזם, מלווה משקיעים, מנהל רשת הקבוצות 'הזירה' ומו"ל מגזין 'הזירה'

הצטרפו כעת לרשימת התפוצה של מגזין הזירה – אנשי הנדל"ן כותבים'

גם נהנים ממגזין חג עשיר ואיכותי – אצלכם במייל וגם משתתפים בהגרלה על חבילת פרסום מדוייקת – לעסק שלך – ומקבלים חשיפה אפקטיבית לקהל היעד שלך – חינם!

להרשמה לחצו עכשיו על הקישור

http://activepage.co.il/Hazira.mag

להצטרפות לרשת קבוצות הנדל"ן

http://wa.me/972526021630

הפוסט בשעת המפזרים כנס הופיע לראשונה ב-קו 400.

שנה ראשונה – מתחילים

נוכל שנה א' – לוקח כסף מאנשים ולא נותן תמורה, או דברים בסגנון. מסתבך מן הסתם עם רשויות החוק, יושב קצת ולומד שיטות חדשות.

מהנוכל הזה כולנו יודעים בגדול להיזהר. פה ושם נופלים אבל בגדול נזהרים.

נוכל שנה ב'

נוכל שנה ב' כבר יותר מתוחכם. הוא פותח חנות רהיטים. מוכר מוצר, מבטיח ללקוח מפרט מסוים, ומספק את הסחורה רק באיכות ירודה.

רוב הלקוחות יתלוננו, הוא ימרח אותם אבל בתכלס הוא את העקיצה עשה. אחד ל-10 לקוחות יתבע אותו, והוא יעשה איתו פשרה או ישלם לו חזרה את הכסף. בסך הכל הוא יחזיק מעמד שנה שנתיים עד שיצא לו שם של חנות לא אמינה, או שחיפוש בגוגל יביא יותר מדי תוצאות של פסקי דין נגדו. הוא כבר לא יסתבך בפלילים, אבל שם רע יצא לו.

עולים לשנה ג'

בשנה ג' כבר יש דרישות סף – חייבים חליפה ועניבה, וחייבים ליווי של עורך דין.

נוכל שנה ג' יהיה הרבה יותר מתוחכם. הוא כבר מבין שהכסף הגדול נמצא בנדלן, ושאנשים נוהגים לבדוק איכשהו. ולכן כמעט כל הנתונים שהוא יציג יהיו נתוני אמת. הוא יציג בעלות בטאבו, יציג תכניות בתוקף, יציג שמאות, יציג טבלאות אקסל המוכיחות את הרווח העתידי, ואפילו יביא עורך דין שיאמת את הנושאים המשפטיים. רק פרט אחד או שניים קטנים לא יהיו נכונים, פרט שלא ניתן לתבוע על פיו מבחינה משפטית, ושם הוא יעשה את העקיצה.

זה יכול להיות דוח אפס רשמי ששכחו להכניס בו כמה הוצאות (השמאי מכניס מה שנותנים לו) הערכות שווי עתידיות שאין מאחוריהן דבר, ועוד אלף ואחד נתונים שמי שלא מונח היטב בחומר לא יעלה עליהם.

תעשו שיעורי בית

ובלי קשר לזה, מתווך מציע לכם נכס? דבר ראשון תעשו שיעורי בית על הבנאדם. מי הוא. האם יש לו בכלל רשיון תיווך. כמה שנים הוא פועל בתחום. מה הוא השיג ללקוחות שלו עד היום. אם תתרשמו שכל הלקוחות ממש מרוצים, תמשיכו הלאה לברר עם איש מקצוע חיצוני. מישהו שאתם סומכים עליו.

אחרי זה תקחו עורך דין שאתם סומכים עליו ותבררו את הנושאים המשפטיים, אבל תזכרו שאין מתפקידו של עורך דין לבחון עסקה מבחינה מסחרית. הוא לא אמור להבין בשווי נוכחי או בשווי עתידי ולכן אל תבואו אליו בטענות אם רכשתם נכס ב-20 אחוז יותר מהשווי בפועל.

בנוסף, כשמישהו מדבר על חברה, מומלץ לבדוק לא רק מי הסוכן של החברה אלא מי החברה. היכן וכיצד היא רשומה, ואת כל שאר הנתונים.
הרבה פעמים הסוכן לא נוכל אלא רק טיפש, ואתם סומכים עליו כי הוא בקהילה שלכם וגר לידכם, ואתם לא מבינים שעבדו גם עליו

הפוסט האקדמיה לנוכלים בארץ הקודש הופיע לראשונה ב-קו 400.